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借りている土地を親族へ転貸した場合の贈与税

1.借りている土地を親族へ転貸した場合の贈与税

父の自宅敷地が借地であり、その借地の一角に息子が住宅を建築するとします。父と息子との間で地代のやりとりをしない場合には、贈与税が課税されるのでしょうか。

図示すると以下のようになります。

このような場合、「借地権の使用貸借に関する確認書」を税務署に提出し、使用貸借であるとの確認を受ければ、借地権の転借については贈与税の課税関係が生じません。

なお、息子は借地権の使用貸借による転借を受けたことにより、借地権者である父から経済的利益を受けたことになります。

この場合の利益は、父が実際に負担している年間地代の額のうち息子へ転貸した借地権の部分に相当する金額によります。

個人が借地権を持っている人からその借地権の目的となっている土地の全部又は一部を使用貸借によって借り受けて、その土地の上に建物を新築した場合には、その土地の使用権については、贈与税の課税対象にはなりません。

この場合、その転貸借が使用貸借であることを確認するため「借地権の使用貸借に関する確認書」を税務署長に提出することになっています。

個人間で土地を使用貸借した場合は、土地を無償使用しているとの確認書の提出を求めるまでもなく贈与税の課税はされませんが、転貸借の場合には次のような問題があります。

一般に借地権者の所有に係る借地上の建物が取り壊され、その借地上に借地権者以外の者が建物を新築した場合又は借地権者の所有に係る借地上の建物の贈与を受けた場合には、実際問題としては、地主と借地権者との間に締結されていた賃貸借契約の名義が地主と新たな建物の所有者との間の名義に書き換えられる場合が多いようです。

この場合には、その名義変更のときに、新たな建物の所有者は借地権者から借地権の贈与を受けたことになります。

また、その名義変更がない場合であっても、新たな建物の所有者が、その転借権の対価を支払わないで地代のみを負担することもあります。

この場合には、その転借があった時に転借権の贈与を受けたことになります。

したがってこのような場合には、その借地権又は転借権については、贈与税の課税対象となってきます。

借地権又は転借権の贈与がなかった場合、つまり無償貸与の場合でも、借地権者がその建物等を所有していないので将来その借地権の帰属をめぐって紛争が生じるおそれがあります。

そこで、これらを防止するため使用貸借による転借の場合は「借地権の使用貸借に関する確認書」を提出することとしています。

【借地権の使用貸借に関する確認書】（クリックすると拡大します。）

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