トップ>相続の教科書>贈与税> 親族間で土地を貸借した場合の贈与税

親族間で土地を貸借した場合の贈与税

1.親族間で土地を貸借した場合の贈与税

個人間において土地を貸借した場合の相続税、贈与税の課税関係について解説いたします。

借地権(建物等の所有を目的とする賃借権又は地上権のことをいいます。)の設定に際して、その設定の対価として通常権利金その他の一時金を支払う取引上の慣行がある地域において、個人間において権利金等の一時金を授受しないで土地の賃貸借を行っている場合には、原則として、その土地の所有者から借地人に対して、借地権の価額に相当する金額の贈与があったものとして、贈与税が課税されることになります。

しかし、その土地の使用関係が、民法第593条に規定する使用貸借契約に基づくものである場合には、その土地が借地権の設定に際して、その対価として通常権利金その他の一時金を支払う取引上の慣行がある地域にあるときでもあっても、その土地の使用貸借に係るいわゆる使用借権の価額は、零として取り扱うものとされています。

そしてこの場合に、その土地について相続又は贈与があったときの相続税又は贈与税の課税価格の計算の基礎に算入されるその土地の価額は、自用地としての評価額(更地価額)とすることに取り扱われています。

例えば夫婦間で建物等の所有を目的として土地の賃貸借契約を締結して土地を借り受けた場合には、その土地の借地権価額相当額にっいて贈与があったものとして、その借地人(妻)に対して贈与税が課税されることになりますが、その土地の使用関係が使用貸借契約に基づくものであれば、贈与税は課税されないということになります。
なお、土地の使用貸借の場合においても、土地を無償で借り受けることによる支払地代相当額の経済的利益の享受はありますが、その経済的利益については、課税上弊害がない限り、贈与税の課税の対象とはされません。

次に、生計を一にしている親族間において、地代等を収受した場合の所得税の課税の取り扱いですが、所得税では居住者と生計をーにする配偶者その他の親族が、その居住者の営む不動産所得、事業所得又は山林所得(以下「不動産所得等」といいます。)を生ずべき事業に従事したことその他の事由により、その事業から対価の支払いを受ける場合には、その対価に相当する金額は、その居住者のこれらの所得の金額の計算上、必要経費に算入しないものとされています。

したがって、妻が夫の所有する土地を賃借して建物を建築し、その建物を妻が営む不動産所得等を生ずべき事業の用に供する場合において、妻が夫に地代を支払っても、その地代は、妻の不動産所得等の金額の計算上、必要経費とすることはできないということになります。

しかし、夫が支払うその土地に係る固定資産税やその土地等の取得に係る借入金の支払利子(その土地等の取得費に算入されるものは除かれます。)などの経費の額は、妻の不動産所得等の金額の計算上、必要経費に算入され、夫の各種所得の金額の計算上は、夫が妻から支払いを受ける対価(地代)の額とその対価に係る必要経費の額は、いずれもなかったものとみなすとされています。

例えば、夫が借地権の消滅の対価を借入金によって支払い、その消滅後の土地の上に妻が建物を建築して賃貸したような場合には、たとえ夫に地代を支払っても、その支払地代は妻の不動産所得等の金額の計算上は必要経費に算入することはできませんが、夫が支払うその土地に係る固定資産税や支払利子の額は、妻の不動産所得等の金額の計算上、必要経費に算入されます。

なお、この場合には、夫がその土地に関して支払う固定資産税や借入金の支払利子の額は、妻が夫に対してその土地の使用の対価（地代)を支払っているか払っていないかにかかわらず、つまり妻が夫から土地を無償で借り受けて不動産所得を生ずべき事業の用に供している場合であっても、妻の不動産所得等の金額の計算上,必要経費に算入することに取り扱われています。

【関連するこちらのページもどうぞ。】