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借地権の設定されている土地を購入し、地代をやりとりしない場合の贈与税

1.借地権の設定されている土地を購入し、地代をやりとりしない場合の贈与税

親が借りている借地で事業を営んでおり、その底地部分を子が取得した場合でその後親子間で地代のやりとりをしなかった場合の贈与税の取り扱いについて解説いたします。

借地権の目的となっている土地を、その借地権者以外の者が取得し、その土地の取得者とその借地権者との間で、その土地の使用の対価としての地代の授受が行われないこととなった場合においては、その土地の取得者は、その借地権者からその土地に係る借地権の贈与を受けたものとして贈与税の課税が行われるのが原則です。

これは、その土地を取得する者、借地権が付着している土地を購入するわけですから、その土地の購入価額は、当然その土地の更地としての価額から借地権の価額を差し引いた金額、つまり底地価額ということになります。

しかし、その購入後、その土地の借地権者との間で地代を収受せず、その土地の使用関係を土地の賃貸借から使用貸借に改めた場合には、その改めた時点において、その借地権は消滅し、その土地は、使用貸借の目的となっている土地となり、使用貸借に係る権利の価額は零として評価することとされていますので、その結果として、その土地の価額は更地価額に復元します。

このことは、借地権者が借地権を放棄したことにより、底地所有者が借地権価額相当額の利益を受けることになりますので、この場合には、原則として、その土地の所得者が、その土地の借地権者から借地権価額相当額の贈与を受けたものとして取り扱うこととされているものです。

ただし、その土地の購入後、その土地の使用の対価としての地代の授受が行われないこととなった理由が、使用貸借に基づくものでない場合、つまり、士地の所有者が替わって、土地所有者と借地権者との間で地代を授受しないこととなっても、そのことによってその土地の使用関係が賃貸借から使用貸借に変更したものではなく、借地権者たる地位に変更がない場合には、上記の取扱いは適用することはできません。

この場合には、土地所有者は借地権者に対して、土地の賃貸料相当額を免除しているに過ぎず、借地権者は借地権を放棄していないことになりますので、借地権者から土地所有者に借地権価額相当額の贈与があったということはできません。

そこで、上記のように土地の使用の対価としての地代の授受が行われないこととなった理由が、使用貸借に基づくものでないとしてその土地の取得者からその者の住所地の所轄税務署長に対し、その借地権者との連署による「当該借地権者は従前の土地の所有者との間の土地の賃貸借契約に基づく借地権者としての地位を放棄していない」旨の申出書が提出された場合には、上記の取扱いは適用しないことに取り扱われています。

親が借りている借地の底地部分を子が取得した場合でその後親子間で地代のやりとりをしなかった場合でも、この申出をされれぱ、 親から子に対する借地権の贈与はないものとされ、贈与税の課税が行われることはありません。

しかし、この場合にはその土地に係る借地権は、親に依然として帰属しておりますので、 親が死亡した場合には、その借地権の価額が親の相続財産となり、相続税の課税の対象とされます。

なお、「土地の使用の対価としての地代の授受が行われないこととなった場合」には、たとえば、土地の公租公課に相当する金額以下の金銭の授受がある場合を含み、権利金その他地代に代わるべき経済的利益の授受のある場合には、これに含まれないものとされています。

また、親がその土地の不動産取得税及び固定資産税を負担した場合、その不動産取得税及び固定資産税の納税義務者は、その土地を取得した子であり、その負担は、 子のために行われたものと考えられます。

事業を営む個人が、生計をーにする親族に対して賃借料等の対価の支払いをした場合には、その対価に相当する金額は、その事業を営む居住者の事業所得等の金額の計算上必要経費に算入しないものとする反面、その賃借料等の対価をその親族の収入として所得金額を計算するとしたならば必要経費に算入されるべき金額を、その事業を営む居住者の事業所得等の金額の計算上、必要経費に算入するものとされています。

賃借料等の対価を受ける親族については、その賃借料等に関しては収入も必要経費もないものとみなされますので、所得はないことになります。

したがって、 親が負担した固定資産税相当額は、子の各種所得金額の計算上必要経費に算入されるべきものに該当しますので、その金額は親が営む事業所得の金額の計算上、必要経費として控除することができることになります。

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