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宅地比準方式を適用する市街地山林等の評価

1.宅地比準方式を適用する市街地山林等の評価

宅地比準方式を適用して評価する土地には、市街地農地、市街地周辺農地、市街地山林又は市街地原野があります。

これらの土地に適用する宅地比準方式は、次の算式で評価することとされています。

この場合の｢その土地が宅地であるとした場合の１㎡当たりの価額｣は、その土地の付近にある宅地について、１㎡当たりの価額を基として、その宅地とその土地との位置、形状等の条件の差を考慮して評価します。

１㎡当たりの価額の算定にでは、どの程度条件の差を考慮するのか明確な基準はないのですが、その評価対象地である土地(農地、山林、原野）が普通住宅地区に所在するとした場合において適用される画地調整率によることとされています。

2.宅地比準方式を適用すべきでない場合

市街地山林のうち宅地化するには、多額の造成費を要するもの(宅地比準方式により計算した場合にマイナスとなるもの)や宅地化が見込めない急傾斜地(分譲残地等)等があり、宅地比準方式を適用すること自体に経済合理性が認められない場合や形状から判定して宅地比準方式を適用することが不合理である場合があります。

そこで、これらに該当する市街地山林については、純山林としての価額により評価することとされています。

この場合の比準元となる純山林は、評価対象地の近隣の純山林、つまり、評価対象地からみて距離的に最も近い場所に所在する純山林とし、次により評価します。