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区分地上権の評価

1.区分地上権の評価

民法の規定により設定される区分地上権は、建物、トンネル、道路、橋梁等の所有を目的とし、土地の一定層だけを客体として設定されるものです。

地上権は、工作物の所有を目的とし、士地の一定層を客体として設定されるものですので、土地に対する全体的な利用権能を有する民法第265条の規定による地上権に対比し、「区分地上権」と呼ばれます。

この区分地上権の設定により設置される工作物として、トンネル、地下鉄、高架道路、モノレール、橋梁などがあり、この区分地上権の設定に際しては国土交通省が中心となって設けている機関が定めた「公共用地の取得に伴う損失補償基準細則」別記2 (土地利用制限率算定要領)に定める土地利用制限率を基として補償金が支払われています。

区分地上権の価額は自用地価額にこの土地利用制限率を基として次のように評価します。

1-1.原則

その区分地上権の目的となっている宅地の自用地価額に、その区分地上権の区分地上権
設定内容に応じた土地利用制限率を基とした割合(区分地上権の割合といいます。)を乗じて計算します。

1-2.地下鉄等のトンネルの所有を目的として設定した区分地上権

地下鉄等の隱道の所有を目的として設定した区分地上権を評価する場合の区分地上権の割合は、土地利用制限率に代えて100分の30とすることができます。

区分地上権が1画地の一部分に設定されているときは、「その区分地上権の目的となっている宅地の自用地価額」は、その1画地全体ではなく、その1画地の宅地の自用地価額のうちその区分地上権が設定されている部分の地積に対応する価額となります。