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倍率方式による宅地の評価

1.倍率方式による宅地の評価

倍率方式とは、固定資産税評価額(土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録された基準年度の価格又は比準価格をいう｡)に国税局長が地域ごとにその地域の実状に即するように定める倍率を乗じて計算した金額により評価する方式をいいます。

この場合の｢倍率｣は、その宅地の地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある宅地の売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として国税局長が定めたものです。

なお、倍率地域にある区分地上権の目的となっている宅地又は区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の自用地としての価額は、その宅地の固定資産税評価額が地下鉄の道の設置、特別高圧架空電線の架設がされていること等に基づく利用価値の低下を考慮したものである場合、その宅地の利用価値の低下がないものとして評価した価額で評価することになります。

2.課税時期に固定資産税評価額が付されていない場合

倍率方式により評価する土地が課税時期に固定資産税評価額が付されていない場合及び地目の変更等により現況に応じた固定資産税評価額が付されていない場合には、その土地の現況に応じ、状況が類似する付近の土地の固定資産税評価額を基準として、付近の土地とその土地との位置、形状等の条件差を考慮して、その土地の固定資産税評価額に相当する額を算出し、その額に倍率を乗じて評価することになります。

ただし、課税時期（相続が開始した時点）では固定資産税評価額が付されていなかったものの、相続税、贈与税の申告書を提出するときまでに、その土地に新たに固定資産税評価額が付された場合には、その付された価額を基として評価します。

3.画地調整

倍率方式により評価する宅地について、評価すべき宅地が不整形地、間口が狭小な宅地、無道路地等である場合であっても路線価方式に準じた斟酌は、行いません。

4.近隣の土地と比較する

倍率方式の適用に当たって、評価対象地の固定資産税評価額については、近隣の土地で同種類の地目の固定資産税評価額を収集し、地形等に基づく価額の比較を行うことが必要です。

5.倍率方式の土地が不整形地である場合

評価対象地が不整形地である場合には、不整形地算出法によって固定資産税評価額が算出されているはずですので、近隣の標準宅地の価格と比較して不整形地の斟酌が行われているかどうかを必ず確認するようにします。

もし、不整形地の斟酌がされていないと判断できるときは、市町村の固定資産税担当部署に価格の修正ないしチェックを依頼するようにしましょう。評価額をさげられるかもしれません。

6.評価の単位は1画地

倍率方式における評価の単位は1画地です。これに対して、固定資産税における士地課税台帳、又は土地補充課税台帳に登録されている単位は 1筆です。

財産評価をする場合には、課税時期の現況により、その宅地の利用状況から画地を判定することになりますので、 1筆の宅地が貸地と自用地とに分けて利用されているとか、数筆の宅地が一括して同一人の自用地として利用されていると判定されるような場合、1画地と 1筆とは一致しません。

7.1画地が数筆の宅地からなっている場合

1画地が数筆の宅地からなっている場合には、1画地が1筆の宅地からなっていると仮定した場合の固定資産税評価額をその1画地を形成する各筆の状況を勘案して評価しますが、実務上は各筆の固定資産税の評価額を合計して評価します。

8.1筆の宅地が複数の画地として利用されている場合

1筆の宅地が複数の画地として利用されている場合には、一筆の宅地宅地に付された固定資産税評価額を基として、それぞれの画地に付される固定資産税評価額を決めます。

実務上は、その 1筆の固定資産税の評価額を各画地の地積比によってあん分する方法により評価します。