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農地の評価

1.農地の評価

財産評価をする場合の農地の評価は下記のようになります。

1-1.純農地の評価

純農地とは、次の農地のうち、そのいずれかに該当するものをいいます。ただし、市街地農地を除きます。

①農用地区域内にある農地
②市街化調整区域内にある農地のうち、第１種農地又は甲種農地に該当するもの
③①及び②に該当する農地以外の農地のうち、第１種農地に該当するもの

ただし、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第２種農地又は第３種農地に準ずる農地と認められるものを除きます。

純農地の価額は、その農地の固定資産税評価額に、国税局長の定める倍率を乗ずる倍率方式によって評価します。

1-2.中間農地

中間農地とは、次の農地のうち、そのいずれかに該当するものをいいます。
ただし、市街地農地を除きます。

①第２種農地に該当するもの
②①に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額精通者意見価格等に照らし、第２種農地に該当するもの

中間農地の価額は、その農地の固定資産税評価額に、国税局長の定める倍率を乗ずる倍率方式によって評価します。

1-3.市街地周辺農地

市街地周辺農地とは、次の農地のうち、そのいずれかに該当するものをいいます。ただし、市街地農地を除きます。

①第３種農地に該当するもの
②①に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第３種農地に準ずる農地と認められるもの

市街地周辺農地の価額は、その農地が市街地農地であるとした場合の価額の100分の80に相当する金額により評価します。

1-4.市街地農地

市街地農地とは、次の農地のうち、そのいずれかに該当するものをいいます。

①農地法第４条(農地の転用の制限)又は第５条(農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限)に規定する許可を受けた農地
②市街化区域(都市計画法第７条(市街化区域及び市街化調整区域)第２項に規定する｢市街化区域｣をいいます｡)内にある農地
③農地法の規定により、転用許可を要しない農地として、都道府県知事の指定を受けたもの

市街地農地は、市街地に隣接し、農地法の規定による転用の許可を取れば直ちに宅地となる農地です。

ですから、その取引価額は農地でありながら宅地としての潜在的含み益を込めた価額で取引されています。この売買価額は宅地に転用するとした場合の造成費の負担を考慮した金額で取引金額が形成されていることから、市街地農地の価額は、その造成費等を控除して次の算式により計算します。

2.広大な市街地農地等の評価

市街地周辺農地及び市街地農地を評価する場合、その農地が宅地であるとした場合において広大地に該当するときは、その市街地周辺農地及び市街地農地の価額は、広大地に準じて評価します。

ただし、広大地としての評価額が上記の評価額を上回る場合には，上記により評価します。

なお、広大地として評価する農地が市街地周辺農地である場合には，広大地として評価した価額の１００分の８０に相当する金額によって評価します。

広大な市街地農地等は次により評価します。