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土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価

1.土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価

借地権の目的となっている宅地の下を地下鉄のトンネルが通っている場合などは、土地の上の権利が競合してしまいます。

区分地上権又は区分地上権に準ずる地役権は、士地の一定層を排他的に利用する権利ですので、その割合は士地の自用地価額に対し固定的です。

そこで、土地に借地権が設定されている場合には、区分地上権等の価額を底地又は借地権の価額の一方から控除するかあるいは両者から控除するかが悩みどころです。

民法によると、区分地上権は、他の使用収益を目的とする権利者の承諾を得れば、重ねて設定することができ、この場合には、その他の権利者は区分地上権の行使を妨げてはなりません。

また、「損失補償基準細則」は、借地権が設定されている土地に区分地上権を設定する場合の補償金は、土地所有者と借地権者の両者で配分されます。

これらのことから、区分地上権等と借地権等とが競合して設定されている場合には、区分地上権等の価額を底地と借地権等との両方の価額から控除し、その配分の割合は、借地権割合又は地上権割合によって行うこととしています。

2.評価方法

2-1.借地権、定期借地権等又は地上権及び区分地上権が設定されている場合の借地権、定期借地権等又は地上権の価額

2-2.区分地上権に準ずる地役権が設定されている承役地に借地権、定期借地権等又は地上権が設定されている場合の借地権、定期借地権等又は地上権の価額