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土地の上に存する権利が競合する場合の宅地の評価

1.土地の上に存する権利が競合する場合の宅地の評価

一の土地の上に借地権の目的となっている宅地の下を地下鉄のトンネルが通っている場合など複数の権利が競合していることがあります。

その場合、その土地の自用地価額はそれぞれの権利の割合に応じた評価が必要となります。

このような一の土地の上に複数の権利が競合する場合としては、区分地上権と借地権又は地上権、地役権と借地権又は地上権、区分地上権及び地役権と借地権、区分地上権及び地役権と地上権などの組み合わせがあります。

区分地上権又は区分地上権に準ずる地役権は、土地の一定層を排他的に利用する権利ですので、その割合は土地の自用地価額に対して固定的です。

したがって、土地に借地権が設定されている場合には、区分地上権等の価額を底地又は借地権の価額の一方から控除するか、あるいは両者から控除するかが問題となります。

民法の規定によると、区分地上権は他の使用収益を目的とする権利者の承諾を得れば、重ねて設定することができ、この場合には、その他の権利者は、区分地上権の行使を妨げてはならないとされています。また、損失補償基準細則では借地権が設定されている土地に区分地上権を設定する場合の補償金は、土地所有者と借地権者の両者で配分されることを想定しています。

このことから、区分地上権等と借地権等が競合して設定されている場合、区分地上権等の価額を底地と借地権等その両方の価額から控除し、その配分比率は、借地権割合又は地上権割合によって行うことになります。

2.借地権と区分地上権又は地上権と区分地上権が設定されている場合

2-1.宅地(底地)の価額

その宅地の自用地価額－(区分地上権の価額＋借地権の価額又は地上権の価額)＝宅地(底地)の価額

2-2.区分地上権の価額

その宅地の自用地価額×区分地上権の割合＝区分地上権の価額

2-3.借地権又は地上権の価額

その宅地の自用地価額×（１－区分地上権の割合)×借地権割合又は地上権割合＝借地権又は地上権の価額

3.区分地上権と区分地上権に準ずる地役権が設定されている場合

3-1.宅地(底地)の価額

その宅地の自用地価額－(区分地上権の価額＋区分地上権に準ずる地役権の価額)＝宅地(底地)の価額

3-2.区分地上権の価額

その宅地の自用地価額×区分地上権の割合＝区分地上権の価額

3-3.区分地上権に準ずる地役権の価額

その宅地の自用地価額×区分地上権に準ずる地役権の割合＝区分地上権に準ずる地役権の価額

4.借地権と地役権及び区分地上権が設定されている場合

4-1.宅地(底地)の価額

その宅地の自用地価額－(借地権の価額＋区分地上権の価額＋地役権の価額）＝宅地(底地)の価額

4-2.借地権の価額

その宅地の自用地価額×(１－区分地上権の割合－地役権の割合)×借地権割合＝借地権の価額

4-3.区分地上権の価額

その宅地の自用地価額×区分地上権の割合＝区分地上権の価額

4-4.区分地上権に準ずる地役権の価額

その宅地の自用地価額×準ずる地役権の割合＝区分地上権に準ずる地役権の価額