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広大地から除外されるもの～大規模工場用地・マンション適地

1.広大地から除外されるもの～大規模工場用地・マンション適地

広大地の判定では、大きい宅地だからといって全てが広大地に該当するわけではありません。

「大規模工場用地」に定める大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの(その宅地について、経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるもの。)は広大地としては該当しません。

これは、「対象地がその存する地域の標準的な画地との比較において広大地と判定される画地であっても、一体利用することが市場の需給関係等を勘案して合理的と認められる場合には、地積過大による減価を行う必要がない」(国土交通省)ことから、その宅地を中高層の集合住宅等の敷地として使用するのが最有効使用である考え方によります。

2.戸建住宅とマンシヨンが混在している地域の広大地判定

評価対象地が中高層の集合住宅等の敷地、いわゆるマンション適地等として使用するのが最有効使用と認められるか否かの判断は、その土地の周辺地域の標準的使用の状況を参考とするのですが、戸建住宅とマンシヨンが混在している地域(主に容積率200%の地域)にあっては、その土地の最有効使用を判断することが難しくなります。

このような場合、周囲の状況や専門家の意見、専門家に開発想定図を作成してもらうなどして、明らかにマンション用地に適しているというような場合でなければ、戸建住宅用地として広大地の評価を適用するができます。

3.容積率が300％以上ある場合

容積率が300%以上の地域内にあり、かつ、開発許可面積基準以上の土地は、戸建住宅の敷地用地として利用するよりもマンシヨン等の敷地として利用する方が最有効使用と判定されることが多いため、広大地に該当しません。

地域によっては、容積率が300%以上でありながら、戸建住宅が多く存在する地域もありますが、このような地域は都市計画で定めた容積率を十分に活用していないというだけであり、将来的に戸建住宅を取り壊したとすれば、マンシヨン等が建築されるものと認められる地域か、何らかの事情(例えば道路の幅員)により都市計画法で定めた容積率を活用することができない地域です。