トップ > 相続の教科書 > 財産の評価 > 無道路地の評価

無道路地の評価

1.無道路地とは

無道路地は、直接には道路に接していない画地ですが、現実には、他の宅地の一部を通路として道路と連絡している宅地のことをいいます。

無道路地は、道路に面している画地に比べるとその利用価値が低くなるのが一般的ですので、道路に面した画地の価額である路線価を補正した上で、その価額を評価することになります。

なお、都市計画区域内の建築物の敷地には、幅員4m(特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都市計画地方審議会の議を経て指定する区域内は6m)以上の道路(建築基準法42条本文)に2m以上接していなければならないとされる接道義務(建築基準法42条,４３条)が適用されます。

2.無道路地の評価

無道路地は、道路に接していない画地で、道路に面している画地と比較するとその利用価値、処分可能性等が一般的に低いので、無道路地を不整形地として評価した価額から通路開設費用相当額を控除します。

具体的には、実際に利用している路線の路線価に基づき不整形地として計算した価額からその価額の100分の40の範囲内において相当と認められる金額を控除した価額により評価します。

3.無道路地は近似整形地控除法に準じて評価する

無道路地は、道路に接する宅地に通路が開設され、袋地状(旗竿地の画地)の宅地となりますので、その評価は不整形地の評価における近似整形地控除法(不整形地について近似整形地を求め、隣接する整形地と合わせた全体の整形地の価額の計算をしてから、隣接する整形地の価額を差し引いて計算する方法)に準じて、実際に利用している路線に面する宅地と併せて評価した価額から無道路地以外の宅地の価額を控除した価額に不整形地補正率を乗じて計算した価額をその無道路地の価額とします。

4.奥行価格補正率が1.00未満の場合

この場合、前面宅地の奥行距離が短い場合でその奥行価格補正率が1.00未満のときは奥行価格補正率を1.00とし、全体の奥行距離が短いため全体の奥行価格補正率が1.00未満となるときには、全体及び前面宅地の奥行価格補正率は同じ奥行価格補正率を適用することとなります。

そして、その無道路地の価額から無道路地について建築基準法その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件(接道義務といいます｡）に基づき最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額として、その路線価(奥行価格補正や間口狭小補正などの画地補正は適用しません｡）に地積を乗じた価額(通路開設費用：無道路地の価額の40％相当額を限度)を控除して評価します。

5.接道義務を果たしていない宅地の評価

間口距離が狭く接道義務を果たしていない宅地は、通路部分を拡幅しなければ建物の建築に著しい制限を受けることとなりますので、無道路地としての評価を適用します。この場合、接道義務として控除する掛酌部分の価額は、路線価にその宅地の実際の通路部分の地積によることもできます。

奥行価格補正率はこちらをご覧ください。