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宅地の評価方式

1.宅地の評価方式

宅地の評価には、市街地的形態を形成する地域にある宅地に適用する｢路線価方式」と路線価方式を適用する地域以外にある宅地に適用する｢倍率方式｣があります。

2.路線価方式とは

路線価方式は、路線に面する標準的な画地を有する宅地の価額(路線価)を基として評価する方式なので、路線ごとに地価事情が異なるような市街地を形成している地域の宅地の評価に適しています。

3.倍率方式とは

倍率方式は、固定資産税評価額に所定の倍率を乗じて宅地の価額を評価する方式なので、比較的地価の開差の小さい郊外の宅地、農村の宅地等の評価に適しています。

したがって、原則として、路線価方式は市街地的形態を形成している地域の宅地の評価に用い、倍率方式はその他の地域の宅地の評価に適用します。

なお、評価しようとする宅地が路線価方式と倍率方式とのいずれにより評価するかは、各国税局の定める「財産評価基準書」に示されています。

財産評価基準書はこちらを御覧ください。

4.財産評価基準書の価格

財産評価基準書で定められている路線価及び倍率は、地価公示価格、売買実例価額及び不動産鑑定士などの地価事情精通者の鑑定評価額や意見価格などを基として評定しています。

なお、平成4年分の路線価等の評定から、次のように変更されています。

①路線価等の評価時点を前年の7月1日時点からその年の1月1日時点に変更されました。

②地価公示価格と同水準の価格の70%程度を目途に定めていた路線価等の評価割合を80%程度に引き上げました。

③土地評価の一層の評価精度の向上を図るため、標準地の増設、路線価地域の拡大等を行われました。

④評価基本通達について、現在の土地取引等の実態に合った適正な評価が行えるように、その全体的な見直しを行うとともに、地価税における土地等の評価にも対応できるよう改正されました。

5.なぜ路線価は地価公示価格の80％なのか

相続税法及び地価税法における土地の価額は、原則として財産評価基準書で定められている路線価等に基づいて評価しますが、その路線価等は、地価公示価格と同水準の価格の80%程度を目途に定めています。これは、土地の価額には相当の値幅があることや、路線価等は、相続税及び贈与税の課税に当たって1年間適用されるため、評価時点であるその年の1月1日以後の1年間の地価変動にも耐え得るものであることが必要であること等の評価上の安全性を配慮したものといわれています。