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田及び畑の評価単位

1.田及び畑の評価単位

田及び畑(「農地」といいます。)は、1枚の農地(耕作の単位となっている 1区画の農地をいいます。)を評価単位とします。

つまり、1枚の農地は、必ずしも1筆の農地からなるわけではなく、2筆以上の農地からなる場合もあり、また1筆の農地が2枚以上の農地として利用される場合もあります。

そこで具体的な区分は、畦道等により判断することとなりますが、耕作の利便から一時的に設けられた畦道等は該当しません。

一般的には、近隣の農地の一般的な面積や形状などを基準として判定することとなります。

2.宅地比準方式により評価する場合

宅地比準方式により評価する市街地周辺農地、市街地農地及び生産緑地は、それぞれを利用の単位となっている一団の農地を評価単位とします。

宅地に比準して評価する市街地農地等については、宅地化が進展している地域のうちに介在し、将来的に宅地化の可能性が高いことから、その取引価額も宅地の価額の影響を受けますので、その価額は、宅地としての利用単位を基に形成されますので、 1枚(農地)、または、 1筆(山林、原野等)ごとではなく、宅地としての効用を果たす規模や形状等の観点から利用の単位となっている隣接する一団の農地等を一体として評価することが合理的であることから、市街地農地等については、その価格形成要因から、宅地と同様に「利用の単位となっている一団」を評価単位とするのです。

3.利用の単位となっている一団の農地

「利用の単位となっている一団の農地」とは、その一体として利用される範囲を指し、自用の土地については第三者からの権利の制限を受けないのでその全体を一体として評価し、第三者による権利制限を受ける土地については貸付先が異なるごとにその貸し付けられている部分が利用単位となり、具体的には次のように判定します。

①所有している農地を自ら耕作している場合には、耕作の単位にかかわらず、その全体を一団の農地とします。

②所有している農地を自ら耕作している場合で、その一部が生産緑地であるときには、生産緑地とそれ以外の部分をそれぞれ利用の単位となっている一団の農地とします。

③所有する農地の一部について、永小作権又は耕作権を設定し、他の部分を自ら使用している場合には、永小作権又は耕作権の権利が設定されている部分と、自ら耕作している部分をそれぞれ利用の単位となっている一団の農地とします。

④所有する農地を区分して複数の者に永小作権又は耕作権を設定して貸し付けている場合には、同一人に貸し付けられている部分ごとに利用の単位となっている一団の農地とします。

この「利用の単位となっている一団の農地」の評価単位の考え方は、宅地比準方式により評価する市街地山林及び市街地原野についても適用します。