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定期借地権の評価

1.定期借地権とは

新借地借家法により制定された定期借地権には3つの種類があります。

• 一般定期借地権
• 事業用定期借地権
• 建物譲渡特約付定期借地権

これらは普通借地権と比較すると契約の更新がないこと、契約期間満了により権利が消滅すること、導入以来相当数の事例があります、まだ普通借地権と比較すると数は少ないなどから、取引事例による普通借地権の価額やその借地権割合を適用するすべきではありません。

そこで、定期借地権の価額は｢借地人に帰属すべき権利としての経済的価値とその存続期間｣を基として評価することとされました。

2.定期借地権の評価

定期借地権の価額は、その宅地の経済価値に見合う適正な賃料から実際に支払われている賃料を控除した額を差額地代とし、それに契約設定期間に対応する複利年金現価率を乗じて定期借地権の価額を算定します。

しかし、この方法による評価額の算定が難しいため、課税上弊害がないと認められる場合、次により計算した金額を定期借地権の価額として評価することができます。

（注1)の算式中の｢定期借地権設定時における借地権者に帰属する経済的利益の総額｣は、次の①、②及び③の金額の合計額をいいます。

①定期借地権等の設定に際し借地権者から借地権設定者に対し、権利金、協力金、礼金などその名称のいかんを問わず借地契約の終了の時に返還を要しないものとされる金銭の支払又は財産の供与がある場合

②定期借地権等の設定に際して保証金等借地契約の終了時に返還を要するものとされる金銭等の預託があった場合において、その保証金等につき基準年利率未満の利率による利息の支払がある場合又は無利息の場合

③定期借地権等の設定に際し、実質的に贈与を受けたと認められる差額地代の額がある場合