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借地権の評価～相当の地代等を支払って土地の賃貸借があった場合

1.借地権とは

借地権とは借地借家法に規定する建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいい、具体的には借地借家法に基づく普通借地権と旧借地法に基づく借地権の2種の借地権があります。建物以外の構築物の所有を目的とする地上権や賃借権は、ここでいう借地権には該当しませんので、ご注意ください。

建物の所有を目的とする借地権は、地域的な格差はあるものの、その権利の内容が一様なので、その価額の評価の方法は、自用地としての価額にその地域における一定の借地権割合を乗じて算出するという方法ですが、構築物の所有を目的とする賃借権については、その構築物の種類がたくさんあり、かつ、その構築物の所有を目的とする賃借権の権利の態様も一様でなく、建物の所有を目的とする借地権の評価のように自用地としての宅地の価額に一定割合を乗じて一律評価をするという制度になじまないので、構築物の所有を目的とする賃借権の価額は、建物の所有を目的とする借地権とは区別してその賃借権又は地上権の権利の内容に応じて個別評価するので、借地権の範囲には構築物の所有を目的とする賃借権又は地上権は含みません。

2.借地権の評価～相当の地代等を支払って土地の賃貸借があった場合

相当の地代又は通常の地代超相当の地代未満の地代を支払って土地の借受けがあった場合で、その後相続が開始したとき、その土地又は借地権の贈与があったときは、その土地に係る借地権の価額及び貸宅地の価額は次のように計算します。

2-1.借地権

イ　借地権が設定されている土地について、相当の地代を支払っている場合

借地権の価額は次によります。

（イ）権利金を支払っていない場合又は特別の経済的利益を供与していない場合
０
（ロ）（イ）以外の場合

口　借地権が設定されている土地について、通常の地代超相当の地代未満の場合

ハ　借地権が設定されている土地について，無償返還届出害が提出されている場合
０

2-2.貸宅地

イ　借地権が設定されている士地について、相当の地代の収受をしている場合

貸宅地の価額は次によります。

（イ）権利金を収受していない場合又は特別の経済的利益を受けていない場合

自用地価額の80％相当額

（ロ）（イ）以外の場合には次のＡとＢのうち低い方の金額

Ａ　自用地価額－2-1.のイの（イ）又は（ロ）の借地権の価額
Ｂ　自用地価額×80％

上記（イ）又は（ロ）のＢに該当する場合、その土地の所有者が被相続人で、かつ、その被相続人が同族株主となっている同族会社が借地人の場合には，その同族会社の株式の評価上その自用地価額の20％相当額を純資産価額に計上します。同族会社の貸借対照表に載っていない項目ですので、株式評価上忘れがちです。ご注意ください。

口　借地権が設定されている土地について、通常の地代超相当の地代未満の場合

次の貸宅地の価額は次のうち低い方の金額によります。

（イ）自用地価額×借地権割合×(1－（実際支払地代の年額－通常地代の年額）÷（相当地代の年額－通常地代の年額）)
（ロ）自用地価額×80%

ハ　借地権が設定されている土地について，無償返還届出書が提出されている場合の貸宅地の価額

自用地価額の80％相当額

この場合、その土地の所有者が被相続人で、かつ、その被相続人が同族株主となっている同族会社が借地人の場合には、その同族会社の株式の評価上その自用地価額の20％相当額を純資産価額に計上しなければなりません。

なお，使用貸借に係る土地について無償返還届出書が提出されている場合のその土地に係る貸宅地の価額は、その土地の自用地価額によって評価します。（借地権割合を考慮することができません。）