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借地権の評価

1.借地権とは

借地権とは借地借家法に規定する建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいい、具体的には借地借家法に基づく普通借地権と旧借地法に基づく借地権の2種の借地権があります。建物以外の構築物の所有を目的とする地上権や賃借権は、ここでいう借地権には該当しませんので、ご注意ください。

建物の所有を目的とする借地権は、地域的な格差はあるものの、その権利の内容が一様なので、その価額の評価の方法は、自用地としての価額にその地域における一定の借地権割合を乗じて算出するという方法ですが、構築物の所有を目的とする賃借権については、その構築物の種類がたくさんあり、かつ、その構築物の所有を目的とする賃借権の権利の態様も一様でなく、建物の所有を目的とする借地権の評価のように自用地としての宅地の価額に一定割合を乗じて一律評価をするという制度になじまないので、構築物の所有を目的とする賃借権の価額は、建物の所有を目的とする借地権とは区別してその賃借権又は地上権の権利の内容に応じて個別評価するので、借地権の範囲には構築物の所有を目的とする賃借権又は地上権は含みません。

2.借地権の設定に際し権利金等の授受が行われる取引慣行がない地域における借地権の評価

借地権の設定に際してその設定の対価として権利金その他の一時金を支払う取引慣行がある地域以外の地域(取引慣行のない地域)における借地権の評価は、借地権の取引慣行がないという借地取引の実態に合わせて、その借地権については評価しません。

3.借地権の設定に際してその設定の対価として権利金その他の一時金を支払う取引慣行がある地域における借地権の評価

借地権の設定に際してその設定の対価として権利金その他の一時金を支払う取引慣行がある地域における借地権は、その借地権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、その価額に対する売買実例価額、精通者意見価格、地代の額等を基として評定した借地権の価額の割合がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長が定める割合を乗じて計算した金額によって評価します。

4.一時使用のための借地権の評価

建設現場、博覧会場などの一時使用のための借地権については、存続期間及びその更新、建物買取請求、借地条件の変更、増改築などについて借地法の適用がなく、期間の満了とともに消滅しますので他の法定更新される借地権に比較してその権利は弱いものと考えられます。

このような一時使用のための借地権の価額は、通常の借地権の価額と同様にその借地権の所在する地域について定められている借地権割合を自用地価額に乗じて評価するというわけにはいきませんので、雑種地の賃借権の評価方法に準じて評価します。