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タダで借りている土地に建物を建てて貸している場合の土地の評価方法

相続税、贈与税の財産評価でタダで借りている土地に建物を建てて貸している場合の土地の評価をする場合の評価方法について解説しています。

1.タダで借りている土地の評価

タダで借りることを使用貸借といいますが、使用貸借で借りている土地を相続又は贈与により取得した場合に、その土地の相続税又は贈与税の課税価格に算入する価額は、その土地の上に存する建物等が自用のものであるか他人に貸し付けられているものであるかの区分にかかわらず、すべて自用地、すなわち更地として評価します。

2.貸家建付地評価ができる場合

土地と建物の所有者が同一人である場合で、その建物が第三者に賃貸され、その後その建物のみの贈与が行われてその建物の所有者と土地の所有者との間で土地の使用貸借が行われることがあります。

建物の賃貸借契約を締結した時点で、その建物の所有者と敷地の所有者とが同一人である場合で、その後建物の所有者について異動があって、新たな建物所有者の敷地利用権が使用貸借に基づく使用借権となり、その権能が従来の建物所有者の敷地利用権と異なるものになっても、そのことによってそれ以前に有していた建物賃借人の敷地利用権の権能についてまで変動は生じませんので、土地の評価は貸家建付地として評価します。

3.タダで借りている土地に建物を建てて貸している場合の土地の評価

使用貸借によって借り受けた土地の上に建物を建て、その後その建物を賃貸した場合、その建物は使用貸借契約に基づく土地の使用権をもとにして建築されたもので、その建物が賃貸された時点では、その建物の敷地は使用貸借により使用されていたものであって、その後その建物が賃貸されましたので、その建物の賃借人が有するその建物の敷地利用権は、その建物の所有者が有している使用借権（使用貸借によって生ずる権利のことをいいます)の範囲を超えるものではありません。

したがって、この場合のその土地の相続税又は贈与税の課税価格は、自用地(更地)としての評価することになってしまいます。

なお、このことは、その建物の賃貸借契約書の物件欄に「建物と敷地利用権」と明示しているかどうかには関係ありませんのでご注意ください。