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校庭として賃貸している土地の評価方法

相続税、贈与税の財産評価で校庭として賃貸している土地の評価をする場合の評価方法について解説しています。

1.校庭として賃貸された土地の評価

相続税・贈与税で土地を評価する場合、地上権又は借地権の目的となっている宅地の価額は、自用地としての価額から、その地上権の価額又はその借地権の価額を控除した金額によって評価します。

この場合の借地権とは、建物の所有を目的とする借地法の適用がある地上権又は賃借権のことをいい、建物の所有を目的としない賃借権は含まれません。

校庭として市に賃貸された土地が単に校庭の用に供することのみを目的として賃貸されたものであり、建物の所有を目的とするものでない場合、その賃借権は借地権に該当しませんので、その土地の評価をその土地の自用地の価額から借地権価額を控除して評価することはできません。

2.借地権を控除できる場合

その賃貸している土地の大部分が校庭の敷地でも、その一部に校舎が建築されており、その校舎と校庭とは、一体的に利用されており、その校舎の敷地に係る借地権は、その校舎の敷地に相当する土地の部分だけに及んでいるのではなく、校庭の敷地を含めてその賃貸した土地全部に及んでいる場合、その土地の評価は、その土地の自用地としての価額から、その土地の借地権価額を控除して評価することができます。

しかし、賃貸している土地が、校庭の敷地だけである場合、その土地が校舎と一体的に利用され、その校舎が存続する限りその賃貸借契約が継続する場合でも、その賃貸借の権利は、すべて建物の所有を目的とするものでありませんので、その土地の相続税評価額について、自用地としての価額から借地権価額を控除して評価するということはでき
ない場合もあります。

その土地の賃借権が、借地権でない場合においても、その賃貸借が臨時的、一時的なものでない限り、その土地の相続税評価額は、その土地の自用地としての評価額から、その土地の賃借権として相当な価額を控除した金額により評価することができる場合があります。

この場合の賃借権の価額は、その賃借権の内容、存続期間等を考慮して評価しますが、自用地価額として評価するよりは評価額を下げることができるため賃借権を控除することができないか是非検討してみましょう。