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相続時精算課税を適用して賃貸アパートの贈与を受けた場合

1.相続時精算課税を適用して賃貸アパートの贈与を受けた場合

賃貸アパートは不動産所得を生みますから、なるべく早いうちに相続時精算課税により贈与をしておくと、賢く節税をすることができます。

この場合の賃貸アパートについては、相続税評価額により評価して、贈与税の申告をすることとなります。

なお、賃貸アパートの入居者から敷金を預かっており、その敷金も贈与する場合には、敷金相当額は、債務承継部分と相殺になるため、申告に計上する必要はありません。

敷金とは、不動産の賃借人が、賃料その他の債務を担保するために契約成立の際、あらかじめ賃貸人に交付する金銭(権利金と異なり、賃貸借契約が終了すれぱ賃借人に債務の未払いがない限り返還されます。)であり、その法的性格は、停止条件付返還債務である(判例・通説)とされています。

また、賃貸中の建物の所有権の移転があった場合には、旧所有者に差し入れた敷金が現存する限り、たとえ新旧所有者間に敷金の引継ぎがなくても、賃貸中の建物の新所有者は当然に敷金を引き継ぐ(判例・通説)とされています。

旧所有者(贈与をする費と)が賃借人に対して敷金返還義務を負っている状態で、新所有者(もらった費と)に対し賃貸アパートを贈与した場合には、法形式上は、負担付贈与に該当しますので、賃貸アパートの負担付贈与と、現金の贈与をしたとも考えられます。

しかし、その敷金返還債務に相当する現金の贈与を同時に行っている場合には、一般的にその敷金返還債務を承継させる意図が贈与者・受贈者間においてなく、実質的な負担はないと認定することができますので、実質的に負担付贈与に当たらないと解するのが相当だと考えられます。

なお、実質的に負担付贈与に該当しないことから、贈与をした人は譲渡所得の課税は生じません。

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