なぜ不動産オーナーは会社を作ると節税対策になるのか

なぜ不動産オーナーは会社を作ると節税対策になるのか

目次

1.なぜ不動産オーナーは会社を作ると節税対策になるのか

東京都北区の税理士 鈴木宏昌です。

最近は、不動産オーナー(地主)から会社を活用したいという相談が数多くあります。具体的には、個人で賃貸用不動産を所有していて相続税対策をしたい・所得税対策をしたいなどの理由により、会社を設立して管理業務を委託したいとか、所有している土地の上にテナントビルを建築したいのですが、その建物の名義を会社にしたいといったようなものです。

いずれの場合も、主な目的は所得税や相続税の税金対策なのですが、会社を活用すると税金が減るのにはワケがあります。


2.役員給与の支給による所得分散ができる

不動産オーナーが会社を設立する場合、会社の役員には不動産オーナーの同族関係者(子や孫など)が就任することが一般的です。これら役員に対し、税務上適正な範囲で役員給与の支給をすることにより所得が分散され、個人に対する所得税等の超過累進税率が緩和させることができます。役員の数は多いほど、同族関係者全体の税金の軽減額は多くなります。


3.資本金はいくらにすべきか

会社に移転された所得については、法人税と法人地方税が課税されますが、これらの税率は比例税率です。

会社の資本金を1億円以下とした場合、法人税の計算上、年間所得800万円以下の部分について軽減税率が適用されますので税金を少なくすることができます。法人税が少なくなると連動して法人住民税も軽減されるため、節税効果は大きくなります。

さらに、会社の資本金を1億円以下にすることによって特定同族会社に対する留保金課税(同族会社に対して重課する制度)の適用も除外されます。これらの点から、不動産オーナーが会社を設立する場合には、資本金を1億円以下とすることをおすすめしています。


4.株主は誰にするか

会社に利益を移転するため、会社の財産は増加します。

この会社の財産は、その会社の株主等に帰属します。したがって、株式等の名義は不動産オーナーではなく、それより下の世代の親族(たとえば子や孫)名義にすることをおすすめしています。それにより、将来の相続税対策が行えます。ただし、子や孫が高校生以下などの場合にはさすがに株主にすべきではなく、最低でも大学生以上の年齢になってからとしましょう。


5.役員給与に対する給与所得控除の適用

個々の役員に支給される役員給与については、所得税の給与所得控除(給与に対する概算の必要経費)を適用することができます。これは不動産所得しか所得がない場合には適用がないものです。

たとえば、月額給与30万円の役員は年間で360万円の役員給与を得ますが、これに対する給与所得控除額は126万円です。この126万円は年収360万円の役員の給与所得に対する概算の必要経費として所得税法上認められたもので、この場合には給与収入の35%となり、非常に有利なものです。360万円の役員が3人いれば給与所得控除額の総額は378万円(126万円×3人)になります。

会社の役員には不動産オーナーの同族関係者(子や孫など)が就任をおすすめしていますが、これら役員に対しては、税務上適正な範囲で役員給与の支給をすることにより所得が分散され、不動産を所有していた不動産オーナー個人に対する超過累進税率が緩和されます。

役員給与の支給額が適正か否かは、税務調査で厳しくチェックされますので、職務の内容や実態等を勘案して慎重に検討して決める必要がありますが、通常は顧問の税理士等と損益がいくらになるかを予測し、綿密な打合せの上決定します。

役員給与の支袷を受けた役員は資金が増加しますので、それを貯めておくことにより将来不動産オーナーに相続が起こった場合の相続税の納税に備えることができます。


6.個人の所得を会社に移す

課税所得金額が多額となる不動産オーナー(個人)がその所有している不動産の不動産所得を会社に所得分散することにより超過累進税率の緩和が図ることができます。これにより、毎年の所得税が軽減されるとともに、金融資産の増加を防ぎ長期的には相続税対策にもなります。

不動産オーナーの所得を会社に移転すると不動産オーナー個人の所得は減少し、超過累進税率が緩和されるのです。


7.個人(超過累進税率)と会社(比例税率)の税率差

個人に対する所得税・住民税の超過累進税率と会社に対する法人税等の税率(比例税率)には差があり、個人に対する課税所得金額が一定額に達すると、個人に対する税率より会社に対する税率の方が低くなりますので、不動産収入が多いような場合で所得税が最高税率の方は、かなり節税をすることができます。

不動産オーナー(個人)が会社に不動産を移し所得分散した金額には、個人の高い税率より会社の低い税率が適用され、税金が少なくなるのです。

平成27年現在、個人に適用される超過累進税率は、所得税(復興特別所得税を含む。)・個人住民税を合わせて最低が15.105%、最高が55.945%(平成26年分以前は50.84%)です。超過累進税率の最高税率(所得税と住民税の合計)は平成元年に76%が65%となり、平成11年以後50%とされています。これに対し、平成27年4月1日以後に開始する事業年度の法人に対する税率(事業税を合わせた実効税率)は、資本金1億円以下の会社の場合、所得金額が年800万円以下の場合は約23%~25%、所得金額が年800万円超の場合は約38%程度となります。この税率差をみると所得税率が高い方は所得を法人に移すと税金を安くすることができるのです。

当事務所では、不動産の法人化案件を多数行っており、経験豊富な代表税理士が直接担当いたします。ご検討されているかたはお気軽にご連絡ください。初回相談は無料です。

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