借地権と贈与の時効

親所有の土地に子が建物を建てた場合、借地権はあるのでしょうか。借地権を発生させる方法を解説いたします。

1.親子でも借地権があるか

親が所有している土地に子が建物を建てるような場合、通常の場合は借地権はありませんが、必ずしも借地権がないというわけではなく、底地評価をできるときもあります。

なぜかというと、地代の支払いを子が親にしていないからです。

民法上、借地借家法上地代についての賃料の支払いがないと、使用貸借となり、使用貸借の場合は借地権がありません。

借地権があるというためには、賃貸借が前提となります。

ちなみに、民法上の使用貸借と税務上の使用貸借は異なります。
税務上では、固定資産税相当額を払っていても使用貸借と考えます。ですので、税務上は固定資産税の金額を上回る金額を支払う必要がありますので、ご注意ください。

地代さえ支払えば借地権はあり、という状態になりますので、親の相続では底地評価をすることができ、相続税評価額を下げることができることがあります。

地代を支払えば借地権を発生させることができるなら、地代を支払えばいいじゃないかと考えがちですが、実はそう簡単にはいきません。

借地権あり、ということになると権利金の支払いが必要なことがほとんどだと思います。少なくとも首都圏では、権利金の支払いの慣行がない地域はありませんので、賃貸借で土地を借り、地代を支払うということになると、権利金の支払いが当然に必要になります。

権利金の支払いがない場合、土地を借りている子に借地権部分が贈与されたと考えます。

土地の賃貸借契約締結時に、権利金の支払いがあり、かつ、その後地代を支払っていれば親が所有している土地は底地評価をすることができます。親子であっても問題ありませんが、権利金の支払いがネックとなります。

2.借地権設定の税務調査

親子で借地権の権利金を支払わないものの、賃貸借契約を締結し借地権の地代を支払っていた場合、実は借地権の設定登記でもしない限り税務署がその事実を知りうることが難しいです。

親子で地代だけ支払い、権利金が不払いというような場合、税務署から借地権はどうなっているかの問い合わせは通常ありません。

土地の賃貸借契約書を書面で締結し、地代の支払いを証明できるようにしておくことが必要です。

個人の土地の法人が建物を取得したような場合、法人税の税務調査があればその事実が判明し、法人に受贈益課税（権利金の認定課税）がなされます。

実務上は、「無償返還の届出」を提出すれば無罪となることが多いようです。（いつまでに提出するという規定がなく、遅滞なく提出するということになっています。）

3.贈与税の時効とは

贈与税というのは、時効が成立すれば贈与税課税されません。

効力の発生がいつなのかということですが、上記借地権の例でいうと賃貸借契約書を作成したうえで、確定日付をとるのが簡単で確実です。

贈与税の時効というのは、贈与があった年の3月15日から5年というのが国税通則法に規定されています。

ただし、偽りその他の不正行為（いわゆる重加算税対象）がある場合は、2年間は時効の進行なしとなっています。

つまり、7年で完全に時効となります。

親子で土地を賃貸借する場合、賃貸借契約書を作成し、確定日付をとり、地代の支払いを預金振込により行い証拠を残すということが重要です。

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