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遊休不動産の活用

1.遊休不動産を活用した相続税対策

地方にある広大な土地を相続により取得したものの、結局未利用のまま、ということがあります。固定資産税等の負担を考えると未利用のままにするのではなく、遊休不動産の有効活用と将来の相続税対策を講ずべきです。

資金をどの程度かけられるかによって、有効活用の方法が異なります。建物の建築資金が調達可能なケース、整地費用程度くらいであれば調達可能なケース、資金は全く調達できないケースのおおまかに3通りあります。

2.建物建築資金が調達可能なケース

2-1.賃貸用建物を建築する

遊休不動産に賃貸用マンションや店舗等を建築し、賃貸することができれば不動産収入が見込めます。

土地の評価は、貸家建付地として評価されるため、更地価額から「借地権割合×借家権割合」分を控除することができるため、評価額が減少します。

さらに、小規模宅地等の評価減の適用(200㎡まで50%の評価減)が可能です。

建物の評価は、貸家として固定資産税評価額から借家権割合を控除することができます。

しかも固定資産税評価額自体、建物の建築価額の通常50%から60%程度で評価されるため、借入金で建築する場合でも、手元資金で建築する場合でも相続税の評価上は有効に作用します。

2-2.留意事項

対象土地周辺の状況をよく考え、土地活用を失敗しないよう十分シミュレーションの上実行することが必要です。

例えば、

• 空室が多くなり、借金の返済がままならない状況になってしまった
• 突然の契約解除により、収入がゼロとなった
• 不法入居者になやまされている

といった土地活用の失敗が考えられます。

大事なのは、建物の種類・規模・建築主を間違えないこと、資金計画をしっかり寝ることです。

3.整地費用程度の資金調達が可能なケース

3-1.駐車場用地とする

建物の建築が難しい場合には、土地を整備してアスファルト舗装等の駐車場用地とします。

相続税の評価上は更地評価となり、評価減は見込めませんが、駐車場の需要が多い駅前等であれば、投下資本のわりには高収益が期待できます。

また借地権等の権利関係が発生しないことから比較的容易に転用できるメリットがあります。

3-2.留意事項

整地しただけで、ロープ等によって 1台ずつを区分している状況では、小規模宅地等の評価減を受けられません。

整地後にアスファルト舗装等をすることが必要です。

4.調達資金がゼロのケース

4-1.有効物件に買い換える

譲渡による所得税の負担を考慮しても、有効活用できる収益物件に買い換えることも検討する必要があります。

未利用地のまま長い間放置していれば、保有コストのみがかかり、相続が発生した場合でも更地評価となってしまいます。

多少の費用がかかっても有効活用できる収益物件に買い換えた方が、有利となるケースがあります。

4-2.留意事項

買換えを検討する場合には,所有土地の譲渡により発生する所得税・住民税、売却に伴う測量費用、仲介手数料等を試算して、売却による手取額を試算したうえで、買換え物件を検討する必要があります。

取得に伴う登記費用、不動産取得税等の諸費用も考慮し、手取額だけで取得可能なのか、借入等が必要なのかをシミュレーションしたうえで物件を検討します。