不動産を法人化して、法人に不動産を管理させて節税する

1.不動産法人化の３つの方法とは

東京都　北区の税理士　鈴木です。

個人の不動産オーナーは、所得税が高くなってくると法人化を検討すべきですが、その個人の不動産から生じる所得を会社に分散 (移転)する方法として、次の3つの方法があります。

• 管理委託方式
• 一括転貸方式（サブリース方式）
• 会社が不動産を所有する方式

今回は管理委託方式の法人について説明いたします。

2.管理委託方式の法人とは

管理委託方式は、不動産(収益物件)は個人の不動産オーナーが継続して保有しますので、法人に不動産を移すということはしません。

個人所有の不動産の管理業務だけを会社(同族会社)に委託して管理料を徴収する方式のことをいいます。

管理料の多寡により会社活用の効果が違うため、管理料をいくらにするかが大事なポイントになります。

3.どのような管理業務を法人は行うべきか

法人を設立した後、法人は不動産の管理業務を行いますが、下記のような業務を行うことになります。

4.管理料はいくらにすべきか

管理委託方式で最も大事なポイントは会社への管理料をいくらにするかということです。

管理型法人(同族会社)への管理料の支払を通して不動産オーナーの所得が分散(移転)され、税の軽減につながりますので、管理料は多ければ多いほど効果があるのですが、当然税務調査において、管理業務の実態に照らして支払った管理料が「不相当に高額」と認められると、その高額な部分は不動産オーナーの必要経費として否認され、結果多額の追徴税額を支払うといったことにもなってしまいます。

税務調査において同族会社に対する管理料が「不相当に高額」と認められ否認された例はたくさんあります。

これは、同族会社だからなのですが、第三者(まったく関係のない市中の業者)に支払う管理料に比べて著しく高額に管理料を設定し、その結果、税金負担を不当に減少させたとして「同族会社等の行為又は計算の否認等(所法157)」の規定を適用され、否認されています。

5.不相当に高額な賃料はいくらか

次の記事をご覧ください。

当事務所では、不動産の法人化について積極的にアドバイスし、悩みを解決していきます。お困りの方は一度ご相談ください。

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